|
Ольга Романова, управляющий партнер Юридической группы "РАТУМ": Что нам стоит дом построить, взяли пашню – будем жить…
1 апреля 2013 в 14:37
Сегодня практически во всех регионах идет активное жилищное строительство вокруг областных и региональных центров. В большинстве случаев расширение территорий поселений происходит за счет сельскохозяйственных угодий. Активная скупка земель сельхозназначения вокруг городов и населенных пунктов, близко расположенных к «интересным местам», началась давно.
Государственные программы поддержки АПК декларируют защиту сельскохозяйственных угодий, сохранение пашни, поднятие залежей, но при этом с помощью законодателей, органов власти и местного самоуправления пашня переводится под застройку.
Пунктом 2 ст. 37 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) предусмотрена возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельного участка из видов, определенных зонированием территорий. Зонирование территорий осуществляется путем принятия правил землепользования и застройки (ПЗЗ) населенного пункта (ст. 30-32 Градостроительного кодекса РФ, далее – ГрК РФ).
С введением в действие 1 января 2005 г. ГрК РФ был установлен пятилетний срок для принятия органами местного самоуправления ПЗЗ, после этой даты при отсутствии ПЗЗ запрещалось предоставлять земельные участки для строительства. Этот срок был продлен до 1 января 2012 года.
На откуп глав администраций поселений или городских округов, глав администраций муниципальных районов было предоставлено право принимать решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования.
На сегодняшний день в большинстве населенных пунктов приняты планы землеустройства и застройки, но, если проанализировать ситуацию, то становится понятно, что дело не в планах землеустройства и застройки, а в нескоординированности мнений и решений органов власти, а также в законодательном определении порядка изменения разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.
Не секрет, что вокруг городских центров производилась и производиться активная спекулятивная покупка земельных долей у крестьян с целью дальнейшей перепродажи девелоперам, или же эти действия производятся самими девелоперами.
Итог плачевный – на пашне вместо сельскохозяйственных культур вырастают дома.
До 1 января 2012 года Росреестр и Минэкономразвития России фактически разрешили выбирать вид использования земельного участка в целом для категории земель сельскохозяйственного назначения (ст. 78 ЗК РФ). То есть собственник, согласно их разъяснений, вправе изменить вид разрешенного использования с «для сельскохозяйственного производства», «для крестьянского (фермерского) хозяйства» на «для дачного строительства».
Так в Письме Минэкономразвития от 17 мая 2011 № Д23-2051 «О порядке изменения вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения» указано, что «до принятия в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке правил землепользования и застройки, но не позднее 1 января 2012 г. решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой администрации с учетом результата публичных слушаний. Вместе с тем результаты публичных слушаний для принятия главой местного самоуправления указанного решения имеют рекомендательный характер».
Аналогичная позиция отражена в Письме Минэкономразвития России от 5 августа 2011 ОГ-Д23-834 «Об изменении вида разрешенного использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения «для сельскохозяйственного использования» на вид разрешенного использования «для дачного строительства», на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются»: «До установления специального порядка изменения видов разрешенного использования земельных участков, на которые градостроительные регламенты не распространяются или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение вида разрешенного использования земельного участка может осуществляться на основании решения органа местного самоуправления с учетом публичных слушаний», а также в Письме Минэкономразвития России от 15 декабря 2011 г. № ОГ-Д23-2457 «Об изменении вида разрешенного использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения «для сельскохозяйственного использования» на вид разрешенного использования «для дачного строительства» (ведения дачного хозяйства), а также о необходимости представления для целей кадастрового учета изменений указанных земельных участков документов, подтверждающих изменение вида их разрешенного использования»: «До установления специального порядка изменения видов разрешенного использования земельных участков, на которые градостроительные регламенты не распространяются или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение вида разрешенного использования земельного участка может осуществляться до 31 декабря 2012 г. на основании решения органа местного самоуправления с учетом публичных слушаний.
Отмечаем, что при обращении лиц, установленных п. 3 ст. 20 Закона N 221-ФЗ, в орган кадастрового учета поименованные лица обязаны представить документ, подтверждающий изменение вида разрешенного использования испрашиваемого земельного участка. К таким документам относится распорядительный документ органа местного управления или исполнительного органа государственной власти (в частности, принимаемый на основании решения уполномоченного должностного лица с учетом публичных слушаний)».
При этом Арбитражные суды РФ и суды общей юрисдикции пришли к однозначному выводу о невозможности изменения разрешенного использования сельскохозяйственных угодий без изменения категории земли. Суды придерживаются позиции, что разрешенное использование сельскохозяйственных угодий может быть изменено только после перевода участка в другую категорию земель в порядке, определенном законом о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую.
Так в Постановлении 17-го Арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2011 г. № 17АП-12861/2010-ГК, принятом по заявлению о признании незаконным отказа в кадастровом учете изменений объекта недвижимости земельного участка, обязать перевести из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли населенных пунктов» и установить вид его разрешенного использования для размещения отдельно стоящего жилого дома, указано, что «спорный земельный участок отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие факт отнесения спорного земельного участка к землям населенного пункта в установленном законом порядке.
Зонирование территории муниципального образования в соответствии с правилами землепользования и застройки не свидетельствует о переводе земель из одной категории в другую, в том числе об изменении категорий земель в отношении земельного участка, принадлежащего заявителю» (в удовлетворении заявленных требований отказано).
Постановлением 1-го Арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2011 по делу № А79-832/2011 отказано в удовлетворении заявления дачного некоммерческого партнерства о признании незаконным решения администрации об отказе в изменении вида разрешенного использования земельных участков. В обосновании указано, что «изменение вида разрешенного использования земельных участков с «для сельскохозяйственного производства» на «для дачного строительства» приводит к выводу этих участков из режима специального регулирования оборота сельскохозяйственных угодий.
Кроме того, изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения возможно только при условии выполнения всех требований, предусмотренных законодательством об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Определением Калужского областного суда от 12 октября 2011 г. по делу № 33-2686/2011 отказано в удовлетворении исковых требований о признании незаконным отказа в осуществлении государственного кадастрового учета. Обоснование: «Положения действующего законодательства устанавливают приоритет в использовании и особую охрану земель сельскохозяйственного назначения, и с учетом этого определяющих разрешение вопросов об изменении вида разрешенного использования таких земель».
Постановлением 13-го Арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2012 по делу № А21-9493/2011 отказано в удовлетворении заявления о признании недействительными и отмене постановлений, обязать осуществить перевод земельных участков из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли промышленности, энергетики, транспорта». Обоснование: «Как следует из материалов дела, на момент принятия Правил спорные земельные участки были отнесены к категории земель — земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования — для овощеводства.
Перевод спорных земельных участков из категории земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования — для овощеводства, в категорию земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, вид разрешенного использования — реконструкция здания под склад промышленных товаров, не соответствует утвержденным Правилам землепользования и застройки муниципального образования.
Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации, суд апелляционной инстанции считает оспариваемые Постановления законными и не подлежащими отмене».
Письма Минэкономразвития и подведомственных ему структур, не имеют нормативного значения, и не являются официальным толкованием закона. О чем прямо указывается в документе. Например, «письма носят рекомендательный характер» или «в соответствии с Положением о Министерстве экономического развития РФ, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства РФ, а также практики его применения».
Руководствоваться следует уже сложившейся судебной практикой.
Действие градостроительных регламентов, планы землеустройства и застройки не распространяются на сельскохозяйственные земли. Вопрос нормативного обоснования и регламентирования процедуры смены разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, не решен. Правовая неопределенность создает препятствия для эффективного использования земель сельхозназначения, создает подвод к коррупционному «решению» вопроса.
Также необходимо не забывать, что выбытие земель из сельскохозяйственного производства в черте населенных пунктов может нанести урон продовольственному снабжению населения городов и сел, потому что эти земли наиболее удобно расположены по отношению к конечному потребителю.
Необходимо искать сбалансированный подход в приоритетах застройки и сельскохозяйственного производства, принимая во внимание такие факторы как количество жителей, уровень социального развития, масштабность существующего сельскохозяйственного производства.
ПродMag
Читайте также:
|
Email
Twitter
Facebook
