|
Ольга Романова, управляющий партнер Юридической группы "РАТУМ": Как сельсоветам получить права на невостребованные земельные доли
27 марта 2013 в 0:01
Земельные реформы в России проводились неоднократно, последняя земельная реформа была проведена в 1991 году в соответствии с указом Президента РФ от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», постановлений Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» и от 04.09.1992 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий агропромышленного комплекса» колхозам и совхозам было вменено в обязанность провести в 1992 году реорганизацию и привести свой статус в соответствии с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности».
С тех пор прошло уже более 20 лет, и можно констатировать, что концепция российской земельной реформы не является лучшим вариантом подобных преобразований.
Все сельскохозяйственные угодья были поделены на условные земельные доли без определения их границ на местности с передачей земли в общую долевую собственность граждан. Право на получение земельной доли в собственность получили работники сельскохозяйственной организации, пенсионеры этой организации, а также работники предприятий здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли, питания, образования, расположенных на территории этой сельскохозяйственной организации. Пенсионеры объектов социальной сферы на селе прав на земельную долю не получили.
Итог реформы – общая долевая собственность граждан на сельскохозяйственные угодья.
Старые сельскохозяйственные организации фактически прекратили свое существование, а новым сельскохозяйственным обществам, товариществам и кооперативам пришлось решать вопросы использования сельскохозяйственных земель и имущества бывших колхозов и совхозов на добровольных договорных отношениях с гражданами-собственниками земельных долей и имущественных паев.
Несовершенство законодательства породило множество спорных ситуаций, в том числе в порядке использования невостребованных земельных долей, то есть тех долей, собственники которых не распорядились своими правами: не выделили земельный участок для собственного использования, не оформили наследство, не заключили договор аренды.
Количество судебных споров, связанных с сельскохозяйственными землями продолжает расти, в том числе возрастает количество судебных споров, связанных с использованием невостребованных земельных долей.
По данным доклада о состоянии использования земель сельхозназначения Минсельхоз РФ:
- на 1 января 2012 г. – площадь сельхозугодий 389,0 млн га
- по сравнению с 2011 г. площадь сельхозугодий сократилась на 4,4 млн га
- невостребованные земельные доли – 24 млн га
- залежь – 5,0 млн га
Каковы причины сокращения использования сельхозугодий?
Одна из основных причин, которая лежит на поверхности – прекращение деятельности сельскохозяйственных организаций, которые ранее использовали данные земли.
Вторая причина — отсутствие надлежащим образом оформленных прав на использование земель, в первую очередь, земель, которые входят в так называемые «невостребованные земельные доли», т.к. право собственности на данную категорию земель не разграничено, документов на право использование земель, кроме «джентельменских соглашений» с местной администрацией – нет. А за незаконное использование земель, т.е. использование земель без документов, наказывают как администрацию, так и сельхозпроизводителя.
Третья причина – истечение срока права аренды земель (или временного пользования), и очередные трудности, связанные с переоформлением прав.
Четвертая причина – изменение вида разрешенного использования, в связи с изменением (установлением) границ населенных пунктов.
Перечень продолжать можно дальше и дальше.
В настоящей статьей рассмотрим, порядок совместных действий органов местного самоуправления и сельскохозяйственных организаций по введению в оборот невостребованных земельных долей.
Основные этапы процедуры введения в оборот невостребованных земельных долей:
Процедуру введения в оборот невостребованных земельных долей можно разделить на шесть основных этапов. Самый трудоемкий и важный этап – подготовка списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными.
В статье 12.1. «Невостребованные земельные доли» Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2012 № 101-ФЗ (ред. от 29.06.2012) указано, что невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля:
- которая не передана в аренду или владелец земельной доли не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд;
- сведения о собственники которой не содержатся в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
- собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.
Для того чтобы подготовить список земельных долей, необходимо получить из архива списки собственников земельных долей, которые наделялись земельными долями в соответствии с Указом Президента РФ от 27.10.93 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». Как правило, таким документов является Постановление главы администрации района со списком хозяйств и собственников земельных долей.
Далее, необходимо запросить кадастровые выписки о земельном участке и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок. В указанных документах, как правило содержатся сведения о собственниках земельных долей.
Путем анализа полученных документов необходимо из первоначального списка собственников земельных долей необходимо выбрать тех, кто уже распорядился своей земельной долей, и выделить список тех лиц, сведения о которых отсутствуют в Росреестре.
Следующий этап – направление запроса в ЗАГС о предоставлении сведении об умерших собственниках земельных долей. В запросе должны быть указаны фамилии собственников, которые не распорядились своими земельными долями, а также просьба указать, являются ли данные граждане умершими. Как правило, ЗАГС выдаст справку об отказе в предоставлении данного рода сведений, но без этого документа суд оставит без движения исковое заявление о признании права собственности на невостребованные земельные доли.
Также необходимо запросить сведения у нотариуса о наследниках собственников земельных долей.
Нотариус и органы ЗАГС в силу закона дают справки об отказе предоставления сведений о наследниках и умерших, но без этих документов невозможно будет начать судебное разбирательство.
До начала собрания рекомендуем провести предварительных сход граждан, где совместными усилиями выявить лиц, которые оформляют права наследства или готовы передать земельные доли в аренду сельскохозяйственной организации.
Исключение из списка собственников невостребованных земельных долей лиц, которые могут заявить о своих правах, сокращает сроки судебного разбирательства и оформления прав на невостребованные земельные доли за органами местного самоуправления.
Подготовка к проведению общего собрания собственников земельных долей по утверждению списка собственников невостребованных земельных долей:
После того, как список собственников земельных долей, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, подготовлен, необходимо опубликовать данный список в средствах массовой информации, которые определены субъектом РФ (необходимо смотреть региональные законы, которые регулируют оборот земель сельскохозяйственного назначения).
На практике приходится сталкиваться с тем, что главы сельсоветов размещают списки в районных газетах, тогда как региональным законодательством утверждены областные СМИ, и данное нарушение служит основанием для признания начатой процедуры недействительной.
Важно, что размещение списка невостребованных земельных долей должно быть осуществлено одновременно:
- в СМИ, утвержденном региональным законодательством;
- на своем официальном сайте в Интернете (при его наличии, если сайта нет, необходимо получить справку в областной или районной администрации);
- на информационных щитах, расположенных на территории сельсовета.
Суд откажет в принятии искового заявления, если вышеуказанная процедура нарушена.
ПродMag
Читайте также:
|
Email
Twitter
Facebook
