|
Ольга Романова, управляющий партнер Юридической группы "РАТУМ": Приватизация сельскохозяйственный земель и реорганизации сельскохозяйственных организаций в ходе земельной реформы 1991 г.
8 апреля 2013 в 1:11
При проведение due diligence сделок с землями сельскохозяйственного назначения, нас часто просят дать пояснения как у сельских жителей возникло право на земельные доли, и может ли возникнуть такая ситуация, когда на эти земли попытаются предъявить свои права сельскохозяйственные организации, действовавшие в период приватизации.
Для того, чтобы ответить на этот вопрос, необходимо вернуться к земельной реформе 1991 года.
Земельная реформа, начатая в 1991 году, проводилась в соответствии с указом Президента РФ от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», постановлений Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» и от 04.09.1992 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий агропромышленного комплекса» колхозам и совхозам было вменено в обязанность провести в 1992 году реорганизацию и привести свой статус в соответствии с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности».
До земельной реформы и реорганизации бывших колхозов и совхозов деление земель сельскохозяйственного назначения на сельскохозяйственные угодья и несельскохозяйственные угодья не имело правовых последствий, так как все эти земли закреплялись за сельскохозяйственными организациями на одном праве – праве постоянного (бессрочного) пользования и находились в государственной собственности.
Правовой режим сельскохозяйственных угодий и несельскохозяйственных угодий поменялся в ходе осуществления земельной реформы.
В соответствии с указом Президента РФ от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», постановлений Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» и от 04.09.1992 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий агропромышленного комплекса» колхозам и совхозам было вменено в обязанность провести в 1992 году реорганизацию и привести свой статус в соответствии с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности».
Реорганизация колхозов и совхозов осуществлялась одновременно с реализацией постановления Президиума Верховного Совета РСФСР и Совета Министров РСФСР от 15.03.1991 «О дополнительных мерах по ускорению проведения земельной реформы в РСФСР». В соответствии с этим постановлением разрешалось изымать у колхозов и совхозов без их согласия все неиспользуемые ими земли, а также до 10% площади используемых сельскохозяйственных угодий. Изъятые земли зачислялись в фонд перераспределения земель, из которого органы местного самоуправления затем предоставляли земельные участки гражданам для создания крестьянских (фермерских) хозяйств, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства.
Колхозы и совхозы «потеряли» по 10% сельскохозяйственных угодий.
Оставшиеся у них 90% сельскохозяйственных угодий были поделены на условные земельные доли без определения их границ на местности с передачей земли в собственность граждан.
Все сельскохозяйственные угодья у колхозов и совхозов были изъяты и они как юридические лица остались только с несельскохозяйственными угодьями, приватизация которых не проводилась.
За созданными на базе бывших колхозов и совхозов новыми сельскохозяйственными обществами, товариществами и кооперативами несельскохозяйственные угодья закреплялись на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Сельскохозяйственные угодья оказались в общей долевой собственности граждан, каждый из которых получил Свидетельство о праве собственности на землю.
Имущество колхозов и совхозов также было поделено на имущественные паи граждан в зависимости от трудового вклада конкретного гражданина и перестало быть имуществом юридического лица.
Таким образом, создаваемые новые сельскохозяйственные общества, товарищества и кооперативы получили право на использование только несельскохозяйственных угодий на праве постоянного (бессрочного) пользования. Вопрос об использовании сельскохозяйственных угодий и имущества бывших колхозов и совхозов необходимо был решать на добровольных договорных отношениях с гражданами — собственниками земельных долей и имущественных паев.
Согласно ст. 116 «Понятие общей собственности» ГК РСФСР 1964 года «имущество может принадлежать на праве общей собственности двум или нескольким колхозам… либо двум или нескольким гражданам». Действующий в настоящее время ГК РФ сохранил тот же институт: «имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности» (п.1 ст. 244).
Следовательно, колхозы и совхозы, а также их правопреемники – сельскохозяйственные предприятия не являлись, и не могут являються двумя или несколькими лицами. Согласно абз. 2 п.2 ст. 48 ГК РФ они считаются юридическими лицами.
Согласно статье 5 Закона РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе» колхозам, другим кооперативным сельскохозяйственным предприятиям, акционерным общества, в том числе созданным на базе совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий, а также гражданам для ведения коллективного садоводства и огородничества земельные участки могли передаваться в коллективную (совместную или долевую) собственность.
При проведении земельной реформы передача земли в частную собственность гражданам производилась Советами народных депутатов за плату и бесплатно (ст. 8 Закона РСФСР от 23.11.1990 № 374-1).
Пунктом 9 Постановления Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» предусматривалось право членов колхоза и работников совхоза на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности.
В соответствии с п.6 Указа Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27.12.91 № 323 коллективы совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, колхозов и кооперативов, использующих земли на праве бессрочного (постоянного) пользования обязана были принято решение о переходе к частной, коллективно-договорной и другим формам собственности в соответствии с Земельным кодексом РСФСР, а местная администрация обеспечить выдачу гражданам, ставшим собственниками земли, соответствующих свидетельств на право собственности на землю.
Указ Президента РФ от 27.12.91 № 323 и Постановление Правительства РФ от 29.12.91 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», инструкции и рекомендации Роскомзема не ставят передачу в собственность граждан земель в прямую зависимость от того, реорганизовано сельхозпредприятие или не реорганизовано.
В соответствии с п. 8 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 № 708 и разработанного в соответствии с Указом Президента РФ от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», в каждом реорганизуемом колхозе и совхозе определялись индивидуальные имущественные паи и земельные доли.
Пункт 5 Указа Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» в редакции, действовавшей до 1999 года, предусматривал, что каждому члену коллектива сельскохозяйственного предприятия, которому земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, выдается свидетельство на право собственности на землю по форме, утвержденной настоящим Указом, с указанием площади земельной доли (пая) без выдела в натуре.
Сельскохозяйственное предприятие может быть участником долевой собственности вместе с другими физическими или юридическими лицами в индивидуальном порядке. Закрепление же за ним земель сельскохозяйственного назначения на праве общей совместной собственности противоречит самому институту общей собственности, которому присуща множественность субъектов права на одну вещь.
Также не могут существовать одновременно два одинаковых права собственности на один и тот же объект (один и тот же земельный участок), с одной стороны, у юридического лица, с другой – у совокупности физических лиц: либо оба недействительны, либо право собственности на указанный объект имеется только у кого-то из них. Поскольку земельные доли, закрепленные свидетельствами за физическими лицами, последние получили в результате приватизации, то именно они являются собственниками земельных долей.
Собственники земельных долей (паев) без согласия других собственников имели право продавить земельные доли (паи) другим членам коллектива, а также иным гражданам и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной продукции.
Указ Президента РФ от 27.10.93 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» не предписывал выдавать свидетельства о праве общей совместной или общей долевой собственности на одну и ту же землю (на один и тот же конкретный объект – земельный участок или земельный массив) одновременно и совокупности физических лиц и юридическому лицу (хотя бы последнее и было создано этими физическими лицами).
В частности, в абз. 2 п.2 Указа (единственном абзаце Указа, где речь идет одновременно о физических и юридических лицах и об их праве образовывать общую собственность) говорится, что «граждане и юридические лица могут образовывать общую совместную или общую долевую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных долей (паев)».
Указы Президента РФ, постановления Правительства РФ не содержат указаний на то, что если сельскохозяйственное предприятие не завершит реорганизацию до 1 января 1993 г., то главы районных администраций вправе своими постановлениями признать недействительной приватизацию земель. В п.3 Указа Президента от 27.12.91 № 323 записано: «колхозы и совхозы обязаны в 1992 году провести реорганизацию, привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» и перерегистрироваться в соответствующих органах». Однако данный Указ и последующие нормативно-правовые акты не предусматривают каких-либо санкций за «непроведение реорганизации»
Аграрная реформа предусматривала реорганизацию и перерегистрацию колхозов и совхозов (п.3 Указа Президента РФ от 27.12.91 № 323), с одной стороны, и приватизацию земли (п.6 Указа Президента РФ от 27.12.91 № 323), с другой стороны.
Положения Постановления Правительства РФ от 04.09.1992 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» применяются к реорганизуемым сельхозпредприятиям в том случае, если до 4 сентября 1992 г. их коллективы не принимали каких-либо решений о реорганизации и приватизации. Постановление Правительства № 708 не имеет обратной силы, и содержало правило, согласно которому, если трудовой коллектив сельхозпредприятия уже принял решение о реорганизации предприятия и приватизации земли, то оно является действительным. Данная точка зрения подтверждается и письмом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству от 14 декабря 1992 № 2-12/3227. В соответствии с данными нормативными актами, не подлежат пересмотру решения трудовых коллективов хозяйств о наделении земельными долями, принятые до 04 сентября 1992 г.; после этой даты юридическую силу в вопросах наделения земельными долями стали иметь только решения глав местных администраций.
Сельскохозяйственные предприятия, членам коллективов которых земля принадлежала на праве общей совместной или общей долевой собственности, в 2-недельный срок с момента подачи членом коллектива заявления о выдаче свидетельства должны были представлять в органы местной администрации списки собственников с указанием размеров принадлежащих им земельных долей (паев).
Собственники земельных долей (паев) имели право без согласия других собственников на выдел земельного участка в натуре для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдачи в залог и аренду, расширения до установленной нормы участка, используемого под личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство, а также обменивать земельную долю (пай) на имущественный пай, передавать ее по наследству, получать стоимостное выражение (стоимость) земельной доли в случае выкупа принадлежащего коллективу на праве общей совместной или общей долевой собственности земельного участка и на возмещение причиненных убытков, включая упущенную выгоду.
Собственники земельных долей (паев) без согласия других собственников имели право продавать земельные доли (паи) другим членам коллектива, а также иным гражданам и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной продукции. При этом члены коллектива имели преимущественное право на приобретение земельных долей (паев) перед иными покупателями.
Выдел земельной доли (пая) в натуре производился с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования.
Права по выделению земельных долей (паев) в натуре не распространялись на работников сельскохозяйственных предприятий, реорганизация которых производилась в соответствии с пунктами 20-23 и 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 года N 708».
В Письме Высшего арбитражного суда РФ от 10.01.1994 № ОЩ-7/ОЗ-8 в п. 3 указано, что «право собственности на землю удостоверяется свидетельством, которое выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. Свидетельство на право собственности подлежит обязательной регистрации в регистрационной (поземельной) книге».
Следовательно, при проведении земельной реформы в Российской Федерации земля, закрепленная в пользование за реорганизуемыми колхозами и совхозами, подлежала бесплатной передаче в коллективную собственность с определением земельных долей (паев) членов колхоза и работников совхоза. Право собственности на земельную долю возникало с момента принятия уполномоченным органом решения о передаче земли в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации и подлежало удостоверению свидетельствами о праве собственности на земельные доли[1].
Право на земли сельскохозяйственного назначения получали граждане, а не предприятия. Прямой причинно-следственной связи между существованием реорганизованного коллективного сельскохозяйственного предприятия, его реорганизацией, и процессом возникновения у граждан права долевой собственности на землю нет.
Тем не менее, на практике встречаются ситуации, когда земельные доли передавались в имущественные паевые фонды сельхозкооперативов, или в уставный капитал сельскохозяйственных организаций иных организационно-правовых форм.
Для того, чтобы избежать в последующем неприятных ситуаций и судебных процессов, рекомендую проверять наличие или отсутствие данных фактов при принятии решения о совершении сделки с земельными долями или земельными участками, образованными из земельных долей.
[1] Данная позиция подтверждается Определением Высшего Арбитражного суда РФ от 14.01.2008 № 14382/07 «О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного суда РФ»
ПродMag
Читайте также:
|
Email
Twitter
Facebook
